Como estrangeiros compram imóveis no Brasil, o processo legal
How a foreigner buys property in Brazil, the legal process
O estrangeiro adquire imóvel urbano no Brasil em propriedade plena, freehold, sem exigência de visto ou residência. A titularidade se transfere apenas com o registro na matrícula do imóvel, não na assinatura, e a compra pode ser concluída à distância por procuração.
A foreigner acquires urban property in Brazil outright, freehold, with no visa or residency requirement. Ownership transfers only on registration against the property record, not on signing, and the purchase can be completed remotely by power of attorney.
Propriedade plena, sem visto
Freehold ownership, no visa
O comprador estrangeiro adquire imóvel urbano residencial em propriedade plena, com os mesmos direitos do comprador nacional, sem exigência de visto ou residência. Há duas restrições federais distintas. A faixa de fronteira, a zona de 150 km ao longo das fronteiras nacionais, exige autorização do Conselho de Defesa Nacional para qualquer imóvel, inclusive urbano. A terra rural exige, separadamente, autorização do INCRA. Os mercados urbanos prime do litoral de Santa Catarina, de São Paulo e do Rio de Janeiro estão fora da faixa de fronteira e, portanto, fora dessa restrição.
The foreign buyer acquires urban residential property outright, with the same rights as a domestic buyer, and no visa or residency requirement. Two distinct federal restrictions apply. The faixa de fronteira, the 150 km zone along the national borders, requires Conselho de Defesa Nacional authorisation for any property, including urban. Rural land separately requires INCRA authorisation. The prime urban markets of the Santa Catarina coast, São Paulo and Rio de Janeiro sit outside the border zone and therefore outside that restriction.
O CPF, o número que habilita a compra
The CPF, the number that enables the purchase
Todo comprador precisa de um CPF, o cadastro de pessoa física da Receita Federal, para figurar na escritura e no registro. O número é obtido também do exterior, por meio de um consulado brasileiro, sem necessidade de estar no país. É o primeiro passo prático de qualquer aquisição. Um ponto de atenção: o não residente que já possui CPF precisa atualizá-lo anualmente pelo aplicativo da Receita Federal, e a atualização vencida é causa comum de suspensão do CPF antes da conclusão.
Every buyer needs a CPF, the Federal Revenue taxpayer registration, to appear on the deed and in the registry. The number is obtainable from abroad through a Brazilian consulate, with no need to be in the country. It is the first practical step of any acquisition. One caution: a non-resident who already holds a CPF must update it annually through the Receita Federal app, and a lapsed update is a common cause of a CPF becoming suspended before completion.
A sequência da transação
The transaction sequence
A operação segue uma ordem definida: a reserva, que retira o imóvel do mercado; o contrato de compra e venda, que fixa preço e condições; a escritura pública, lavrada em cartório de notas; e o registro na matrícula, no cartório de registro de imóveis. A titularidade se transfere apenas com o registro, e não com a assinatura do contrato ou da escritura. Antes do registro, o comprador tem um direito contratual, não a propriedade.
The transaction follows a set order: the reserva, which takes the property off the market; the sale and purchase contract, which fixes price and terms; the public deed, drawn up at a notary office, the cartório de notas; and registration against the property record at the property registry, the cartório de registro de imóveis. Ownership transfers only on registration, not on signing the contract or the deed. Before registration the buyer holds a contractual right, not title.
Comprar à distância, por procuração
Buying remotely, by power of attorney
A compra pode ser concluída por procuração, sem que o comprador entre no Brasil. Os serviços notariais eletrônicos, pelo e-Notariado, obrigatórios desde o Provimento CNJ 181/2024, estão em expansão, mas se uma escritura pode ser assinada inteiramente à distância por um não residente ainda varia conforme o cartório. Por isso, a procuração a um representante no Brasil permanece a via confiável. A procuração exige instrumento público, nos termos do Artigo 108 do Código Civil, e admite dois caminhos: o consular, lavrado em consulado brasileiro, que dispensa apostila e tradução juramentada; ou o tabelião local no exterior, seguido de apostila pela Convenção de Haia e de tradução juramentada para o português.
The purchase can be completed by power of attorney, without the buyer entering Brazil. Electronic notarial services, through e-Notariado, mandatory since CNJ Provimento 181/2024, are expanding, but whether a deed can be signed entirely remotely for a non-resident still varies by cartório. For that reason, a power of attorney to a representative in Brazil remains the reliable route. The power of attorney requires a public instrument under Article 108 of the Civil Code, and takes one of two routes: the consular route, drawn up at a Brazilian consulate, which needs no apostille or sworn translation; or a local notary abroad, followed by an apostille under the Hague Convention and a sworn Portuguese translation, the tradução juramentada.
O corretor licenciado e por que a representação importa
The licensed corretor and why representation matters
A intermediação cabe a um corretor licenciado, inscrito no CRECI. A representação dedicada do comprador reduz o custo de due diligence à distância, alinha a leitura de mercado ao objetivo patrimonial e mantém o comprador informado em cada etapa, do off-market ao registro. A Super Prime Consultoria é a operadora licenciada, com a atuação conduzida por Rafael, corretor responsável.
Intermediation sits with a licensed corretor, registered with CRECI. Dedicated buyer representation lowers the cost of remote due diligence, aligns the market reading with the wealth objective and keeps the buyer informed at each step, from off-market to registration. Super Prime Consultoria is the licensed operator, with the work led by Rafael, the responsible corretor.
Fundos, impostos e verificação de titularidade
Funds, taxes and title verification
A transferência internacional de fundos, os impostos e custos da transação e a verificação de titularidade têm cada um o seu guia dedicado. Já estão disponíveis o guia de transferência de fundos e o guia de segurança de título e due diligence. O guia de impostos e custos também está disponível.
The international transfer of funds, the taxes and transaction costs, and title verification each have their own dedicated guide. The funds-transfer guide and the title security and due diligence guide are available now. The taxes and costs guide is available too.
É preciso ter visto ou residência para comprar?
Is a visa or residency required to buy?
Não. O estrangeiro compra imóvel urbano em propriedade plena sem visto nem residência. A restrição federal recai apenas sobre terras rurais e imóveis em faixa de fronteira.
No. A foreigner buys urban property outright with no visa or residency. The federal restriction applies only to rural land and property in the border zone.
É possível obter o CPF sem ir ao Brasil?
Can the CPF be obtained without going to Brazil?
Sim. O CPF é obtido do exterior por meio de um consulado brasileiro, antes de qualquer etapa da compra.
Yes. The CPF is obtained from abroad through a Brazilian consulate, ahead of any step of the purchase.
Quando a propriedade passa a ser do comprador?
When does the buyer become the owner?
Apenas com o registro na matrícula, no cartório de registro de imóveis. A assinatura do contrato ou da escritura não transfere a titularidade, cria um direito contratual até o registro.
Only on registration against the property record at the property registry. Signing the contract or the deed does not transfer title, it creates a contractual right until registration.